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173套！！揭开2022年度京城别墅销冠的“去化秘籍”******

　　2022年北京别墅市场是饱含希望的一年，在多重超预期因素影响下，从供需两端的对比来看，还是明显呈现出供不应求的态势。同时，今年中央及地方“支持刚性和改善性住房需求”释放，叠加金融16条政策出台，以及支持房企融资的“三箭齐发”。由此，反应在北京楼市的表现里，改善型置业率先回暖，不少别墅产品项目甚至出现持续热销。

　　以观承别墅·大家为例，以全年成交173套房源的佳绩，成为2022年度京城别墅成交套数销冠。值得一提的是，在去年年底北京疫情防控遍地开花，该项目反而还获得众多高净值人群的密集关注与青睐，仅12月1-12日，连续12天成交12套，走出阶段性高流速行情。

　　市场认可

　　平均每两天销售出一套房源

　　根据地产营销人数据统计显示，2022年1-12月北京别墅市场，别墅新增供应2216套，成交3300套，供不应求。其中观承别墅·大家以173套的业绩获得北京别墅成交套数TOP1的殊荣，让这个十年成长的大墅区项目，再度回归大众视野。

　　一组组热销数据的背后无不体现着观承别墅区的实力，有业内人士分析，别墅销冠相较传统平层，更具有含金量，因为每套别墅都面对的是一组更为挑剔的客户，成交周期更长，成交难度更大。因此，项目的持续热销也充分印证市场认可度，可以明显感受到置业客户的热情。

　　以观承别墅·大家全年共计成交173套房源计算，其去化速度，若按一年365天推演，基本能做到平均每两天就能销售出一套别墅产品。这个成绩，尤其在2022年市场整体销售回落的背景下，无疑显得十分难能可贵。

　　那么，观承别墅·大家的“去化秘籍”，即其支撑热销业绩背后的成因，值得我们在新年伊始，深入揭开并做出相应解读。

　　终极改善

　　精工合院超越传统迭代升级

　　从20多年前的丽京花园落户中央别墅区从而开启北京别墅市场以来，京城别墅虽几经迭代，但均以毛坯交付为主流，精装别墅可谓屈指可数。

　　对于高端别墅来说，除了占据五环中央别墅区的优越区位、紧邻温榆河生态湿地的优渥环境，这些显性价值外，万科针对高端客群需求的匠心筑造才是最后胜出的关键。

　　观承别墅·大家不仅是市场为数不多采用精装修交付的别墅项目，更通过多年别墅住区的反复实践和得失复盘，结合前三期2000余户交付业主的大量调研，真正从业主实际居住体验的角度上，对五大产品模块和7个精工细节进行了终极改善的迭代升级。

　　对比传统别墅形态，观承别墅·大家采用双拼L型合院别墅设计，保证充分采光的基础上，实现了合院的围合效果，让每一层空间都实现对阳光的私密共享。

　　走进样板间，开阔的首层空间采用悬挑结构反重力技术，并首次将剧场级建筑的无柱化解构引入住宅，实现从院落到客厅的无界延伸。且项目还特别通过楼梯间天窗，卫生间天窗，地下天窗等设计让空间更加灵动。

　　除此之外，观承大家首次引入立面BIM工具，彰显粉墙黛瓦东方意境；安装安心舒适六大系统设备，给予居住者极致舒适体验；以及打造闻香、采果、赏色的三大嗅觉、触觉、视觉多感交互景观。

　　风水声光等细节之处，通过分户墙点位上下错位布置，避免底盒对穿，保障隔音效果；顶层卧室增加内保温，增强顶层保温隔热性能；玄关设置高低差，提供分区明确的脏区和净区，保证居所干净卫生；玻璃栏板处楼梯侧面设置小夜灯，保证安全；楼梯踏步节点平滑，避免下楼时脚跟磕碰；卫生间预留拖布桶/壁挂洗衣机/拖地机器人水点，满足多样化使用需求；端户窗户设置为电动窗户，方便开启。

　　北五环

　　高净值人群青睐中央别墅区

　　作为北京最成熟、配套最齐全，氛围最良好的别墅区，顺义中央别墅区一直是高净值人群置业终极梦想的首选。

　　中央别墅区至今已经发展30余年，从1.0区域的天竺板块，到2.0区域的后沙峪板块，再到目前已经步入到观承大家所在的高丽营区域，即3.0区域，越发展越凸显后发优势。

　　观承大家自拿地之初就以“先规划，后开发”的前瞻理念，不断向市场和客户释放和释义合院产品的真正优越性。

　　对于1600-2000万量级购房人群而言，位于顺义中央别墅区的观承大家无疑是为其精准匹配、终极改善的王炸级产品。

　　该区域的发展潜力、圈层定位、交通体系、生态环境等方面赋予了多重附加价值。首当其冲的便是交通体系，高丽营板块拥有更加丰富的公共交通路网，尽享轨道交通地面交通和空中交通三网交织，同时又避开了低空航道，不会被飞行器噪音所打扰。

　　其次，产业支撑方面，观承大家项目与北京市政府重点打造的未来科技城毗邻，后者作为国务院批准的第一个“国家智慧城市试点”，目前已有数十家央企国企入驻，高知高质科研人群云集。

　　最后在生态环境方面，观承大家项目独具两河三园一湖的景观资源，即全长47.5公里的温榆河，逾百年历史的方氏渠，5万平方米的观承滨河公园，近3万平方米的中央景观鹿鸣公园，以及314公顷的新建滨水公园等，周边绿化率高达80%。

　　项目附近还坐拥15所国际学校，5大购物中心、6大高尔夫球场、7家高端马术俱乐部、8处高端酒店、10个大型专业医院等强势资源。

　　据悉，万科观承别墅·大家作为中央别墅区的收官之作共334套独栋合院，10年来产品不断迭代升级，真正做到私密与舒适的结合，符合当下高净值家庭的居住需要。

　　文/宋欣

有序恢复出境游：东南亚“摩拳擦掌”，海南旅游如何“接招”******

　　过去很长时间内，因地理、气候环境相似，海南与东南亚旅游市场“互为对手”。

　　1月8日起，出入境新政正式实施，移民管理政策措施优化，有序恢复受理审批中国公民因出国旅游、访友申请普通护照。多项政策发布，也宣告着海南旅游的“老对手”——东南亚或许就要回来了。眼下，海南旅游正值旺季，泰国等地已摩拳擦掌期待中国游客的到来。面对东南亚乃至全球旅游目的地的竞争，海南准备好了吗？

　　海南旅游热度高涨，元旦假期接待游客超百万人次

　　作为第一批“阳康”的北京市民，小李在去年12月20日开始了海南环岛自驾露营。从北京到海南将近3000公里的路程，小李一家不紧不慢边走边玩，逛了岳阳，宿过漓江，花了六天终于“上岛”。

　　12月31日跨年夜，小李扎好帐篷，开了直播给亲朋好友欣赏海花岛的跨年烟花。络绎不绝的人群中，水天相连，入眼皆是新年的绚烂。1月9日，小李更是提前赶到文昌，调查了好几片海滩后终于选定位置，亲眼见证了文昌航天发射场使用长征七号改运载火箭，将卫星发射升空的壮观场景。

　　“有一种自由自在的感觉。”小李这样形容自己的旅途。

　　和小李一样奔赴海南的游客还有很多。据海南省旅游和文化广电体育厅消息，元旦假期，海南全省接待游客101.68万人次，实现旅游总收入15.03亿元。旅游景区接待游客45.19万人次，其中A级旅游景区接待游客34.84万人次。

　　2023年元旦假期，三亚·亚特兰蒂斯的营业额已不同程度超过2022年同期和2019年同期，来自餐饮、水世界、水族馆等的非房费收入增速已超过房费；总接待人次约3.7万；平均入住率达97.4%，平均每日房价为2736元。

　　据三特索道方面介绍，旗下海南项目元旦假期累计接待游客上万人，营业收入同比增长20.54%。另据抽样调查，2023年元旦假期三亚的旅游饭店平均入住率达80.89%，高端酒店集中的海棠湾、亚龙湾平均入住率已超过90%。

　　接下来的春节，海南旅游的热度仍将继续高涨。据携程发布的《2023年春节旅游市场预测报告》，目前三亚的订单总量已位居全国第三，仅次于上海、北京。三亚的春节进港机票均价已超过1900元，同比上涨47%。

　　据海南省旅游和文化广电体育厅披露，三亚凤凰国际机场春运期间预计运输航班1.6万架次，运送旅客273.8万人次。重点客源地主要集中在北京、上海、成都、西安等城市。为应对春运期间出行需求，三亚机场目前正在积极协调航空公司更换宽体机执行航班，并对成都、深圳、哈尔滨等城市的航班进行加密。

　　“老对手”东南亚或将回归，泰国预测今年将迎500万人次中国游客

　　在海南旅游热度高涨之际，去年12月26日，《关于对新型冠状病毒感染实施“乙类乙管”的总体方案》印发，“有序恢复中国公民出境旅游”成为外界关注焦点之一。1月8日起，出入境新政正式实施，移民管理政策措施优化，有序恢复受理审批中国公民因出国旅游、访友申请普通护照，恢复办理内地居民旅游、商务赴港签注。

　　多项政策正式发布，也宣告着海南旅游市场的“老对手”——东南亚要回来了。在去年12月26日新政发布后，多个疫情前大热的出境目的地，在2023年春节时段的搜索热度显著增长。携程数据显示，泰国、新加坡、马来西亚等位居搜索量增长最快的前十名目的地。春节出境跟团游产品的相关搜索量猛涨6倍。去年12月27日以来，从中国内地用户预订来看，热度攀升最高的跨境航班目的地涵盖曼谷、新加坡、吉隆坡、金边等。新加坡签证业务订单量同比增长超30倍，环比增幅达123%；马来西亚等国家签证预订环比增长近100%。

　　其中，泰国旅游市场受到中国旅客青睐。12月27日以来，内地旅客在携程上预订入住时间超20天的酒店订单中，泰国的酒店订单占比达44%。泰国旅游局近日发布预测称，2023年到访泰国的中国游客预计将达到500万人次，而在刚刚过去的2022年，这个数字是27.4万人次。

　　当地时间1月9日12时17分，出入境新政实施后首架来自中国的航班飞抵曼谷，泰国卫生部、旅游与体育部、交通部联合召开发布会，欢迎中国旅客。据悉，该航班由厦门出发，共搭载269名中国游客。同日，泰国副总理兼卫生部长阿努廷表示，泰国不再要求入境游客出示新冠疫苗接种证明。

　　当前，亚洲多国正“抱团”欢迎中国游客的到来。马来西亚方面预计，2023年将接待150万至200万中国游客。新加坡相关业者估计，中国旅客的回流将给新加坡全年带来额外的20亿新币收入。

　　携程研究院战略研究中心高级研究员沈佳旎表示：“自中国宣布放开入境政策后，泰国等多国大使馆、旅游局均表态欢迎中国游客到访旅游。中国旅客的‘回归’对全球任何一个目的地来说，都是值得期待的。尤其是对于最近的亚洲市场，将起到明显提振作用。”

　　出境游全面恢复后，谁将率先面对挑战？

　　过去很长时间内，因地理、气候环境相似，海南与东南亚旅游市场“互为对手”。以泰国为例，在疫情暴发之前，国泰君安曾分析指出，海南和泰国同是热带热门目的地，但体验不同，各有千秋。一方面，泰国的娱乐项目丰富程度胜于海南，旅游资源和可玩项目也相对更优。另一方面，当时泰国购物可选种类多，免税种类、品牌、价格等方面整体优于海南。

　　此外，过去赴海南旅游与东南亚旅游的成本也有差异。过去，东南亚旅游一直被外界视作“高性价比”选择。2018年，小方报名泰国跟团游，行程共计5天，费用约为3000元人民币；2019年国庆假期，北京居民小冯与朋友两个人自由行前往泰国，共花费7000元人民币左右。还有消费者回忆称，疫情前泰国往返机票为1000多元人民币，若遇上特价机票还更便宜。

　　“如果我想住海景房又不想花太多钱，就去泰国。”小冯表示，“签证办理比较方便，相对国内人少一些。”而在疫情暴发前，海南旅游在部分游客眼中的印象是“贵”“宰客”，天价海鲜、婚纱拍照欺诈等事件时有传出，旺季机票价格更是高昂。2018年春节，因一场长达7天的大雾，数万名旅客滞留海南一事吸引了大众高度关注。

　　疫情暴发后，出境游按下“暂停键”，海南成为吸纳出境游游客的主要目的地之一，这三年，海南旅游市场也迎来了迅猛发展，免税业成为其中代表。过去海南与东南亚市场在免税消费上的差距，得到有力弥补。

　　2020年7月1日，海南离岛免税新政落地，离岛免税购物额度从每年每人3万元提高至10万元，离岛免税商品品种由38种增至45种，取消单件商品8000元免税限额。借势政策红利，海南免税业迎来腾飞。

　　据统计，2020年海南离岛免税销售额达274.79亿元，同比增长103.67%。2021年，这一数字飙升至494.7亿元，同比增长80%。目前，海南已有6家免税经营主体、离岛免税店数量增至12家，全省离岛免税店经营面积超过50万平方米。据海口海关统计，1月1日-1月3日，海口海关共监管离岛免税购物金额6亿元，同比增长9.7%，购物件数73.9万件，同比增长9.74%。去年10月，全球最大单体免税店cdf海口国际免税城开业。2023年春节，王府井国际免税港也将在海南万宁开业。

　　“等到出境游全面恢复后，海南旅游市场率先受到挑战的正是离岛免税业。”景鉴智库创始人周鸣岐表示，“免税的消费群体主要为高收入人群。过去三年，海南离岛免税吸纳的多为出境游回流的海外消费，而不是新创造的增量。出境游恢复后，这类人群的消费能力将被吸引至海外。在此背景下，海南离岛免税将由过去垄断性的经营方式，快速转变为面向全球免税店的充分竞争市场。”

　　在业内人士看来，以中国中免为代表的免税企业已在着手应对全球市场的挑战，不把“鸡蛋放在同一个篮子里”。去年8月25日，中国中免正式于香港交易所主板挂牌上市，总募资金额约162.36亿港元，拟将全球发售的所得款项净额中的约22%或34.94亿港元，用于拓展海外渠道。其中，8.1%或12.81亿港元将用于开设约6家海外市内免税店。目标主要涵盖中国香港及中国澳门市内免税店的网络，还包括在大型交通枢纽及市中心等地区开设海外市内免税店，目前物色的地点包括日本、斯里兰卡及老挝。

　　“出境游恢复后，海南离岛免税要面对全球市场的竞争，那么海南一定要快速转变角色，包括销售策略、打折力度，都要去和国际对标。免税店竞争的关键之一在于价格，如果免税品的价格能做到比海外免税店还要低，那么它依然能成为支撑海南旅游的支柱。”周鸣岐表示。

　　“娱”在海南，如何实现差异化？

　　2010年，《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》发布，确定在2020年将海南初步建成世界一流海岛休闲度假旅游胜地。据海南省旅游和文化广电体育厅披露，截至去年10月，海南共有84个A级景区，其中6个5A级景区，33个4A级景区。

　　海南酒店业发展同样迅速。截至2021年年底，海南省有各类住宿企业6800余家，床位数49.17万个。正式评定的星级旅游酒店126家，其中五星级22家，四星级41家。未被评定星级的准星级以上酒店约560家，公寓酒店约260余家，各类乡村民宿1500余家。

　　据迈点研究院统计，当前海南省住宿企业主要分布在海口、三亚两市，占市场体量超过60%。海南省民宿占酒店市场体量三成左右，主要分布于三亚、海口和儋州三个地区。

　　在此背景下，有游客直言：“三亚就是玩酒店的。”而这或也从一定程度上反映出当前海南休闲度假领域的短板。

　　在旅游六要素“吃住行游购娱”中，“娱”是重要环节。针对海南好不好玩的问题，在小红书、抖音等社交媒体平台中，有不少消费者分成了两种意见。一种认为海南旅游的关键在于酒店，有消费者表示：“我挺喜欢去三亚，海棠湾找家酒店待上三四天，安安静静，很舒服。”另一种则认为游乐项目较少，难以满足体验，例如有消费者称“好多人说的好玩，是可以拍很多照片，但我并不觉得这种就是好玩。”

　　小胡表示，她去海南旅游时，主要的休闲活动便是在海边散步，或是在市区里“逛吃”，提及“娱”，小胡觉得当地没有什么娱乐设施。

　　“海南高端酒店云集，本身就是中国最成熟、最大的度假目的地，但海南的旅游产品还是有一些缺乏的，比如说住宿产品很多，娱乐产品很少。三亚·亚特兰蒂斯之所以受欢迎，除了品牌因素以外，其内容也比较丰富，有水族馆、水世界、演艺中心等，能够满足游客的娱乐需求。”周鸣岐表示。在他看来，海南接下来首先要做的，是将其“娱”这一方面给做起来。

　　去年2月，《关于调整海南自由贸易港自用生产设备“零关税”政策的通知》发布，将旋转木马、秋千和旋转平台，过山车，水上乘骑游乐设施，水上乐园娱乐设备等8项商品纳入清单，也引发了外界对海南主题公园建设的展望。

　　对于“娱”中具有代表性的主题公园项目，海昌海洋公园的策略或能反映出此类大型项目在海南要应对的挑战。2019年，三亚海昌梦幻海洋不夜城开业，但并非传统意义上的主题公园，而是带有游乐设施的开放式街区。海昌海洋公园方面告诉新京报贝壳财经记者，在海南这样的气候和环境下，封闭式的园区难以让游客获得良好的休闲感受。此外，三亚的旅游发展方向并非大客流，而海洋公园的运营必须依靠大客流。

　　中国主题公园研究院院长林焕杰表示：“三亚旅游淡旺季明显，淡季内三亚项目的游客可能会减少很多。尽管把物业租出去可以回笼资金，在一定程度上获得盈利，但这种模式之下，项目本身的规模可能就不是很大，因为规模大的话也需要很高的运营成本。”

　　不过，当前海南也在积极发展各类休闲度假类旅游产品。例如去年7月，《海南省游艇产业发展规划纲要(2021-2025年)》印发，提出到2025年，海南游艇产业链体系基本形成，游艇消费场景更加多元，国际知名游艇品牌逐渐进驻海南，游艇行业龙头企业初步形成，游艇消费成为城市消费新增长点等目标。

　　眼下，出境游全面恢复仍有待时日，在业内人士看来，海南应抓住机遇打造自身优势。 “海南应加大招商引资，在整个旅游产业发展基础上，布局更多优秀项目，通过例如海上游乐中心、邮轮游艇等项目，打造高端旅游产品，实现与东南亚市场的差异化，展开更长远的布局，才能保证海南旅游的长盛不衰。” 周鸣岐表示。

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）